Fort Lauderdale - Great Investemen Opportunity

13. August 2011 by admin.

Live in a paradise…Sail your dream!!!

You can dream on it, but also make it a reality…..live one of the most exclusive neighborhood in Fort Lauderdale, with easy ocean access, overnight in The Bahamas, fishing and enjoy the beast beaches, the sun, and the Florida coast security.

The home you always dream of…… great 13,000 SQFT lot  whit project approved for built a beautiful new house 7 bedrooms, study, 7 bathrooms, plenty of social areas and pool for the enjoyment of the whole family,  magnificent design  w/8,251 SQFT living area.  The house has two floors with 4,178 and 4,073 SQFT of living area on the first and second floor respectively, in total 8,251 SQFT of living area. Beautiful balconies and terraces blend air conditioned comfort with South Florida breezes The lot has a new concrete dock 12´*100´ / $ 200,000, in one of the deepest & widest canals in Fort Lauderdale, enjoy your yacht….without limitation.

This is a great investment opportunity. Location is privileged, in exclusive community of Harbor Beach, whit easy access to ocean, main highways & tourist attractions in Fort Lauderdale.

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Investment options with high ROI and cash flow

13. July 2011 by admin.

I made a research on some of the market’s options in Miami Dade and Broward counties. I have considered the appeal of the building, its location, maintenance costs and rent’s income, selecting the most attractive opportunities, which require an initial investment in a range between $ 225.000 and 300.000.

 In the link, you can find details and estimates on the options selected, considering cash purchases, I have taken into account all costs involved including reserves, not necessarily all disbursements must be made annually, so the numbers may even improve.

 Also must be considered the property’s appreciation, which in a conventional market is at least a 2 to 2.5% at year. Despite it is true that in some areas the market price is still declining, in many particularly attractive locations, prices have stabilized and started its ascent, with a consistent declining inventory.

 

OPCION	LOCATION	INITIAL INVESTMENT	% ROI
1	PLANTATION	255,123	7.57
2	PEMBROKE PINES	225,740	9.91
3	ART DISTRICT – MIAMI	303,913	7.28
4	DOWN TOWN – MIAMI	292,023	7.37
5	BRICKELL - MIAMI	225,500	8.18

  http://www.aliciamayzrealty.com/resources/June+2011.pdf

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Las ventajas de invertir en nuevas construcciones en el Sur de la Florida

28. August 2010 by admin.

Tomar una acertada decisión de inversión pasa por evaluar e interrelacionar varios criterios tales como precio, costo de mantenimiento, atractivos de la localización, mercado de renta, etc.  En el mercado actual es posible encontrar excelentes ofertas en nuevas edificaciones con precios tan atractivos como el de mercado de reventa, es por ello que queremos destacar las ventajas de comprar nuevas construcciones y presentarles algunas de las opciones que consideramos más convenientes para los inversionistas.

Ventajas de adquirir una nueva propiedad

Construcción y equipamiento

• Construidas con códigos de construcción actualizados que se traducen en viviendas más seguras y saludables.
• Elementos constructivos que favorecen la eficiencia y ahorro de energía: aislamiento térmico y ventanas con tintes para ahorro de energía.
•  Muchas de las actuales construcciones cuentan con vidrios de alto impacto por lo cual no requieren de otros sistemas de protección contra huracanes.
• Electrodomésticos de alta eficiencia que contribuyen al ahorro de energía.
• Propiedades pre-cableadas para contar con múltiples líneas telefónicas e internet de alta velocidad.

Diseño

• Cocinas de diseños modernos con gabinetes de cocina estilo europeo, la mayoría con topes de granito.
• Espacios más confortables, cuartos, baños y closets más amplios.
• Posibilidad de seleccionar acabados interiores y exteriores, de acuerdo con el gusto de cada propietario.
• Garantía sobre la construcción por parte de los constructores y en los electrodomésticos por parte de los fabricantes.

Ahorro

• Bajos costos de mantenimiento.
• Ahorros sustanciales en consumo eléctrico y gastos de seguros, debido al uso de los últimos códigos de construcción y tecnologías para la seguridad de las edificaciones.
• Comunidades con excelentes atracciones para el disfrute del grupo familiar, piscinas, casa club, canchas de tenis, gimnasios, caminerías, etc. 
• Disponibilidad de incentivos por parte de muchos de los constructores, quienes frecuentemente otorgan significativos aportes para los gastos de cierre.

Valor / Atractivo

• Las nuevas propiedades tienen una expectativa más larga de conservar su valor y de obtener mejores precios de reventa.
• Poseen un atractivo especial para el mercado de rentas, en general cuentan con una localización atractiva, alquilándose en buen precio y corto tiempo.

Hay muchas opiciones que ofrecerles, solo presentamos algunas de las oportunidades presentes hoy en dia en el mercado,  para ver oportunidades en Down and Mid Twon Miami, Doral, Pembroke Pines, Cooper City, Sunrise y Plantation, utilice el siguiente link http://www.aliciamayzrealty.com/18.html.Si desea informacion adicional, tanto de estas opciones como de cualquier otra opcion existente en el mercado, puede comunicarse conmigo, será un gusto apoyarle y ofrecerle una evaluación integral sobre su potencial inversión.

Alicia Mayz

aliciamayzrealtor@gmail.com

mayz.a@ewm.com

mayz.a@aliciamayzrealty.com

Cel: 786-246-5917

Oficina: EWM 2000 Main St. Weston, Fl 33326

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Entendiendo el Mercado Inmobiliario

23. April 2010 by admin.

En los últimos años hemos estado observando un Mercado convulsionado que pasó del auge de la construcción y las ventas a precios exorbitantes en el periodo 2004 – 2006, al destape de los fraudes en los préstamos hipotecarios, la recesión económica y la violenta declinación de precios como consecuencia de la pérdida de los inmuebles por parte de sus propietarios. 

Actualmente podemos observar que hay una importante dinámica en el mercado inmobiliario, caracterizada por el incremento de las ventas, la disminución de los inventarios y de los días en que las propiedades son vendidas, así como tendencias positivas en la estabilización de los precios, especialmente en las zonas menos afectadas por ventas en short sale y procesos de foreclosure o remates de propiedades.

He insistido en otras oportunidades sobre la declinación del inventario, como uno de los indicadores más importantes para la recuperación de los precios, en el Condado de Miami Dade el inventario ha disminuido en 35.7% en el último año, en el Condado de Broward, en el que se encuentran ciudades como Weston, Fort Lauderdale y Pembroke Pines, la cifra alcanza 50%.  Esta disminución del inventario obviamente no solo apunta al soporte de la recuperación de los precios sino que también acota las opciones para los compradores que están a la búsqueda de oportunidades de inversión.

Otro evento importante que evidencia la recuperación del mercado es el reinicio de nuevas construcciones, hay proyectos que han iniciado y entregarán nuevas unidades en el transcurso del segundo semestre, los mismos están brindando importantes incentivos a los compradores, para competir con el mercado de segunda mano, tales como el pago de los gastos de cierre y acabados de primera (cocinas de madera con topes de granito, artefactos de acero inoxidable, pisos de cerámica, grifería de primera, etc.), para aquellos que apunten por lo nuevo, cuento con información sobre los proyectos y construcciones a estrenar iniciando en los bajos $200, en atractivas zonas.

Especialmente significativa y contundente es la más reciente noticia publicada sobre el imponente salto de 27% en la venta de nuevas propiedades durante el mes de Marzo del 2010, el mayor en los últimos 47 años, obviamente el estímulo del Tax Credit ofrecido por el gobierno de $ 8,000 para los compradores por primera vez y de $ 6,500 para los que ya han adquirido una vivienda, ha constituido un positivo impulso en este movimiento, para recibir este estimulo los compradores deberán tener cerrada la compra para finales de Junio.  Este nuevo aire del mercado inmobiliario se ha visto reflejado positivamente en el repunte de las acciones colocadas en la bolsa de valores de prestigiosos y sólidos constructores o “desarrolladores” y repercutirá sin duda alguna en el repunte de precios e incremento de intereses.

Por el momento, existen oportunidades de financiamiento a bajo interés, para los residentes y ciudadanos, existen los préstamos asegurados por el gobierno (FHA) con poca cuota inicial (3.5%), así como también  préstamos convencionales con 10 o 20% de inicial;  para los extranjeros se han reiniciado los programas de financiamiento por parte de algunas entidades crediticias con 20, 30 y 40% de inicial, dependiendo del tipo de propiedad y de la solidez financiera del interesado.

Consideraciones con relación al comprador

Aprovechar las oportunidades del mercado, exigen del comprador estar preparado financiera y emocionalmente para adquirir la propiedad.

Condiciones financieras:

Si la compra que desea hacer es de contado debe tener listas las pruebas de disposición de fondos como estados de cuentas bancarias y debe tener la liquidez para realizar un depósito inmediato (usualmente del 5% del valor de la propiedad) el cual será colocado en una cuenta de custodia con la presentación del contrato, algunas veces la consignación del depósito se puede condicionar a la aceptación del contrato en el que se establecen los términos de la oferta, pero esto dependerá de las exigencias del vendedor.

Si la compra es financiada, deberá estar previamente calificado por un mortgage broker o prestamista hipotecario, el mismo le entregara un documento en el que se establecerá hasta que precio podría comprar.  Una vez que la oferta es aceptada, mediante un contrato establecido con el vendedor, debe diligenciar con prontitud toda la documentación que le solicite el prestamista a fin de que le sea otorgado el crédito en los plazos que se establecen, por lo general de 30 a 45 días.

Condiciones emocionales:

Debe estar claro en si desea explorar oportunidades o realizar una compra firme, esto ahorrará esfuerzos y desgastes tanto para usted como para mí como su agente de bienes raíces y orientará adecuadamente mi trabajo para atender sus expectativas.

Debe ver su compra como una inversión y no solamente como la adquisición de un inmueble, para ello debe evaluar con mi asistencia el rendimiento esperado de su inversión a fin de tomar una decisión acertada de negocios.

El mercado cambia día a día, los precios no son los mismos este año que en el 2009, en la medida en que disminuyen los inventarios y mejoran las condiciones de la economía, los precios tienden a elevarse y la brecha entre el precio en el que la propiedad está colocada en el mercado y el precio ofertado por el comprador tiende a disminuir, hemos empezado a observar una significativa cantidad de propiedades que son compradas en el mismo precio o por encima del precio al que fueron ofertadas, esto exige que los compradores adecuen sus expectativas a la realidad y condiciones del mercado.

La dinámica del mercado exige decisiones rápidas, las buenas oportunidades se esfuman con rapidez, tenga la capacidad de tomar decisiones antes de que su pérdida lo sumerja en un lamento permanente por las oportunidades perdidas y se convierta en un freno a la hora de ver otras opciones.  El tiempo que las propiedades permanecen en el mercado ha ido disminuyendo considerablemente, en especial en aquellas que son atractivas a los ojos de los inversionistas, no se deje arrancar de las manos las oportunidades por la inseguridad y la falta de decisión.

Este preparado para manejar la incertidumbre e insistir de nuevo, cuando se está compitiendo por oportunidades es usual que el vendedor maneje múltiples ofertas, debe estar dispuesto y atento a que le soliciten mejorar su oferta y/o que el vendedor decida por una propuesta más elevada que la que hemos presentado, de perder esa opción debe estar preparado emocionalmente a seguir adelante con otras opciones hasta que logre su objetivo, la persistencia es la clave del éxito en un mercado como el actual.

Condiciones con relación al vendedor

El vendedor también necesita conocer claramente hasta donde pueden llegar sus expectativas y los procesos que tiene por delante.

Condiciones financieras 

Realice una evaluación adecuada de sus posibilidades financieras para colocar el inmueble en el mercado en tomando en consideración sus obligaciones crediticias, flujo de caja, etc.

Si se encuentra atrasado en sus pagos, conozca las nuevas opciones presentadas por el gobierno para evitar la pérdida de las propiedades y trate de negociar la deuda, en el siguiente link podrá encontrar las entidades financieras que están participando en el programa (HAFA) www.makinghomeaffordable.com/contact_servicer.html 

Si requiere vender la propiedad como un Short Sale, no dude en contactarme para brindarle apoyo en todo el proceso, requeriré de su diligencia para preparar toda la documentación exigida por los prestamistas y realizar el proceso con prontitud y sin dificultades.

Condiciones emocionales

Debe estar consciente de que el precio de venta no es la suma de lo que ha invertido y debe sobre la propiedad, sino el que define la demanda y oferta del mercado, en especial el definido por las últimas ventas realizadas en propiedades similares a la suya, el entenderlo le evitara desgastes y falsas expectativas y lo ayudará a tomar una decisión adecuada sobre la estrategia de venta que seguiremos, así como a agilizar la venta de la propiedad.

Se debe entender que el mercado ha cambiando sustancialmente y que es factible que no realice su inversión, es especial si compró entre los años 2004 a 2006 u obtuvo un préstamo adicional basado en el valor de su propiedad para el mismo periodo, si tiene la oportunidad de esperar no realice la perdida y apueste al mediano plazo para recuperar su dinero.

Hay propietarios que optan por rentar su propiedad y buscan opciones más económicas para vivir, mientras el dividendo de la renta paga la mayor parte de sus obligaciones crediticias e impositivas, siempre hay opciones que explorar, estoy lista para brindarle apoyo.

La inversión inmobiliaria sigue siendo la mejor opción en términos de mediano y largo plazo, si observamos el retorno de la inversión durante el periodo 2000 – 2009, encontramos que en el Condado Miami Dade, el precio medio de las viviendas unifamiliares y multifamiliares se incremento en ese  lapso en un 46.2% y 68.7% respectivamente, mientras que los indicadores más importantes de la bolsa de valores presentaron crecimiento negativo para el mismo periodo.  Aunque su propiedad haya perdido valor en un momento determinado al final es un bien tangible que tiene la opción de recuperar e incrementar su valor en el tiempo.

No espere más, aproveche las oportunidades, estoy en la disposición de brindarles el mejor servicio al que puede aspirar como agente inmobiliario bien sea en la venta, compra, alquiler o administración de su propiedad.  No olvide que cuento con una amplia red de empresas de primera línea para ayudarlo en caso de que requiera un inmueble en cualquier otra parte del mundo. 

Llamen o escriban hoy mismo, estoy lista para asistirlos!!!

Algunos términos importantes…

Short Sale: es un proceso en el cual el vendedor trata de negociar con el prestamista hipotecario un pago por debajo de lo que adeuda por la vivienda por no contar con los recursos suficientes pagar las cuotas de la hipoteca, gastos de cierre, comisión de los vendedores, impuestos, cuotas de mantenimiento, etc., usualmente sucede cuando el propietario ha dejado de cumplir con estas obligaciones y se ha establecido un reclamo sobre estos pagos que ha sido sentado en el registro público (Lis Pendens / Litigación pendiente).  No hay garantías de que el banco acepte el precio y las condiciones que intenta lograr el vendedor y el proceso hasta el momento, es por lo general largo y lleno de incertidumbres, sin embargo existe un nuevo programa gubernamental que promueve una negociación previa a la colocación de la propiedad en el mercado, el mismo acorta los tiempos de espera y elimina la incertidumbre con relación al precio de venta. Este programa (HAFA) acaba de ser puesto en marcha por lo que habrá que evaluar su comportamiento y efectividad, no solo soporta el proceso de Short Sale sino también la negociación para la reducción de la deuda hipotecaria.Foreclosure: es un proceso legal por el cual el propietario pierde sus derechos sobre el inmueble al fallar en el cumplimiento de sus obligaciones, ante esta situación el prestamista o acreedor, que ha registrado previamente un litigio (Lis Pendens) y ha sido favorecido por la corte son relación al mismo, hace una venta pública de la propiedad con el objetivo de saldar la deuda que hay sobre la misma.Real Estate Owner (REO): es la condición que adquiere el inmueble una vez que la propiedad ha pasado por el proceso de Foreclosure, si la propiedad no es adquirida en la subasta pública, el acreedor retoma la propiedad sobre el inmueble y lo coloca en el mercado. Alicia Mayz

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Señales positivas en el mercado de bienes raíces del Sur de la Florida

19. May 2009 by admin.

El mercado inmobiliario comienza a mostrar señales importantes de recuperación, lo que puede observarse en el comportamiento de sus indicadores.

ü     Condado Miami Dade: con relación a diciembre del 2008, el número de unidades en venta presenta una tendencia a la baja, ubicándose actualmente en 14% menos, en tanto que incrementan las ventas (5%) y las propiedades pendientes por cerrar sus procesos de venta (77%); el average de $/SQFT tiende a estabilizarse y el número de días que las unidades pasan en el mercado para venderse ha disminuido en 11.5%.

ü     Condado Broward: el número de unidades en venta tiende a disminuir, ubicándose en 16% menos que la existencia de diciembre del 2008, en tanto que incrementan las ventas (6%) y las propiedades pendientes por cerrar sus procesos de venta (105%); los precios presentan una tendencia a la estabilización en los últimos meses y el número de días que las unidades pasan en el mercado para venderse ha disminuido en 12.3%.

Aunque para muchos persiste la incertidumbre, uno de los indicadores más importantes para determinar o predecir el comportamiento del mercado inmobiliario es el inventario de viviendas; este indicador da una excelente idea del movimiento de mercado al correlacionar la oferta de unidades disponibles con las unidades vendidas mensualmente.

Una sobreoferta de mercado sería aquella que no se corresponde con la capacidad de consumo existente, en términos del mercado inmobiliario cuando se habla de un inventario de dos dígitos, se está en presencia de un mercado que no tiene la demanda suficiente para ser absorbido, de allí que en estas situaciones las propiedades permanecen por largos períodos de tiempo como parte de los activos de la oferta inmobiliaria, incidiendo en la baja de precios.  Por el contrario un bajo inventario, es una señal promisoria de la recuperación de precios.

 

Cuando el inventario se estabiliza y ronda los cinco a seis meses, se está en presencia de un mercado estable, hemos estado observando detenidamente el comportamiento del inventario y podemos asegurar que ya hay ciudades como Weston, Coral Spring, las áreas de Pembroke Pine - Miramar, Tamarac-Sunrise-Lauderhill, Plantation, Davie en Broward y la ciudad de Doral en Miami Dade, en las cuales el inventario a descendido considerablemente, en este sentido se consideran dos indicadores, el inventario como resultado de las ventas cerradas y el inventario cuyas ventas ya tienen contrato pero están en el proceso de cierre (obtención del crédito, seguros, firma del título).  Para aquellos compradores que están a la espera del mejor momento, es el tiempo de considerar seriamente adquirir una propiedad, ya que en un inventario menor de cuatro meses las propiedades comienzan a recuperar valor.

 

El período 2000-2006 como producto de la burbuja inmobiliaria se produjo un incremento de 89% en el valor de los inmuebles, posteriormente se inició la caída de precios que todos conocemos y que representa un período atípico del cual estamos saliendo.  Si bien es válido preguntarse si el mercado de bienes raíces es una buena inversión, debe considerarse que el comportamiento histórico del mercado ha presentado tradicionalmente una valorización de 25% cada cinco años, lo que compensa en términos generales los procesos de inflación, por lo cual una inversión en una propiedad inmobiliaria siempre será menos riesgosa que el mercado de valores, estamos en un momento de excelentes oportunidades, es el momento de decidir, contácteme para brindarle asesoría profesional para seleccionar la zona y el tipo de propiedad más adecuadas y necesidades.

Alicia Mayz

mayz.a@aliciamayzrealty.com

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Phone: 001-786-246-5917

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Lo que quería saber sobre el Plan Obama y como modificar su crédito hipotecario

24. March 2009 by admin.

Mucho se ha dicho sobre el Plan elaborado por la administración del Presidente Obama y su real impacto para los propietarios que afrontan dificultades financieras en el pago de sus créditos o que están afrontando un proceso en el que pueden perder sus viviendas. Quisiera por medio de este documento informar a la comunidad hispana sobre las líneas generales de este plan y proporcionarles algunos website donde podrán obtener información de primera mano que les permita conocer si tienen la opción de modificar sus créditos.

El Plan Obama tiene como meta reducir el monto mensual de los pagos hipotecarios y está dirigido directamente a los dueños de viviendas; este plan ofrecerá asistencia a los propietarios que están realizando un esfuerzo significativo por mantener el pago de sus obligaciones crediticias, evitando así el nefasto impacto de las ejecuciones hipotecarias sobre las familias y comunidades, así como también aquellos que están afrontando procesos de ejecución de sus hipotecas.

Hasta este momento muchos propietarios no tenían opciones para obtener un refinanciamiento porque dada la crisis del sector inmobiliario, el valor de sus viviendas se ubica por debajo de su valor en el mercado. Mediante el acceso a créditos hipotecarios de bajo interés, a través de Fannie Mae* y Freddie Mac** , se permitirá que millones de propietarios puedan refinanciar la deuda reduciendo sus pagos mensuales de una manera razonable y brindándoles estabilidad financiera, si usted como deudor se acoge a este plan, no tendrá costos asociados a la modificación de su préstamo.

Este plan de estabilidad financiera para los propietarios, se estima en unos $ 75 Billones y contempla una guía clara para su ejecución, así como estímulos para que los prestamistas faciliten la reducción de intereses en los créditos hipotecarios y disminución de los montos adeudados.

El plan también contempla la posibilidad de que los jueces puedan tomar decisiones sobre la modificación del crédito hipotecario, en los procesos judiciales de bancarrota, en aquellos casos en que el prestatario no tiene otras opciones, estableciendo para ello un plan realizable dirigido a que el propietario continúe realizando sus pagos.

Quienes son elegibles:

1. Los propietarios en riesgo, cuya deuda hipotecaria no es soportable para su nivel de ingresos. 

2. Los propietarios que aún no habiendo dejado de pagar afrontan un riesgo inminente de hacerlo en virtud de las dificultades financieras que atraviesan. 

3. Los propietarios que están ocupando la vivienda como su residencia primaria. 

4. Aquellos propietarios que teniendo altos niveles de deudas (más del 55% de sus ingresos), incluyendo deudas por tarjetas de créditos, carros, etc. acepten ingresar a un programa de asesoría o consejería.

La viabilidad del plan se basa en que se compartirán esfuerzos entre el gobierno, los prestamistas y los prestatarios para su ejecución. La reducción de los intereses debe tener como meta que el pago mensual no supere el 38% de los ingresos de los propietarios, así mismo las instituciones financieras deben mantener la modificación por 5 años.

Las instituciones financieras que realicen modificaciones de intereses o reducción de los montos adeudados, recibirán una serie de incentivos por parte del gobierno, tanto por cada una de las iniciativas como por el éxito de las mismas, lo cual debe traducirse en la permanencia de los propietarios en sus hogares. De la misma manera, se incluye un seguro en el caso de que los prestamistas que sean favorecidos dejen de hacer sus pagos, así como para cubrir la posible declinación del mercado. Por otra parte el Departamento del Tesoro está dispuesto a compartir los costos con aquellos prestamistas, que ha su propia discreción, reduzcan el monto del capital adeudado por los propietarios.

Como se aplicarán las guías a través del Gobierno y el sector privado:
Las guías o lineamientos, desarrolladas por el Departamento del Tesoro, para la modificación de los créditos hipotecarios debe ser aplicada trabajando muy cercanamente a las agencias bancarias y al FDIC (Federal Deposit Insurance Corporation), pionero en este trabajo.
El programa se aplicará para aquellos préstamos poseídos o garantizados no sólo por Fannie Mae y Freddie Mac, sino también los poseídos o garantizados por agencias del Gobierno Federal como Ginnie Mae*** , Federal Housing Administration, Treasury, Federal Reserve, FDIC, Veteran´s Affairs y Departamento of Agriculture, o las agencias supervisadas por la Office of the Comptroller of the Currency, Office of Thrift Supervision, Federal Reserve, Federal Deposit Insurance Corporation y National Credit Union Administration.

Los programas FHA****, podrán también reducir las tarifas pagadas por los propietarios para facilitar que un mayor número de ellos participe, incrementando la flexibilidad de las instituciones bancarias para modificar los créditos de aquellos propietarios que tengan problemas financieros.

El plan también incluye un fondo de 2 Billones de Dólares, a través de financiamiento del gobierno, para la estabilización de comunidades que desarrollen programas innovadores que reduzcan las ejecuciones hipotecarias y un fondo de 1.5 Billones de Dólares en ayudas para rentas dirigidas a aquellos que hayan perdido sus hogares y estén en la calle o refugios como consecuencia de las ejecuciones hipotecarias.

Que debe preparar para solicitar la modificación de su préstamo:
1. Información sobre sus ingresos mensuales de todas las personas incluidas en el préstamo.
2. Su más reciente documento de declaración de impuestos.
3. Información acerca de un segundo préstamo en su propiedad, si es que lo hubiera.
4. Información sobre todos sus pagos de tarjetas de créditos con los balances mensuales,
5. Información sobre sus pagos de otros créditos como carro, créditos estudiantiles, etc.

Adicionalmente puede consultar los siguientes websites, para obtener información de primera mano, así como también saber si su préstamo es poseído o garantizado por Fannie Mae y Freddie Mac.

http://www.makinghomeaffordable.gov/ http://loanlookup.fanniemae.com/loanlookup/ http://www.freddiemac.com/mymortgage/ http://www.hopenow.com/Le recomiendo que una vez que tenga toda la información a mano, contacte a su banco para solicitar la modificación de su préstamo, no hay dudas de que este nuevo programa abre una ventana de esperanzas para muchas familias afectadas por problemas financieros y contribuirá a la estabilidad del mercado inmobiliario y de las comunidades más afectadas por esta crisis.*Fannie Mae: conocida anteriormente como Asociación Nacional Hipotecaria Federal de los Estados Unidos, es actualmente una corporación privada regulada federalmente, su función es asegurar que los prestamistas dispongan de recursos financieros para los prèstamos mediante la compra de hipotecas que cumplan con determinados parámetros y la emisión de valores respaldados por las hipotecas (Mortgage Backed Securities)**Freddie Mac: conocida anteriormente como Corporación Federal de Préstamos Hipotecarios para Viviendas, actúa en el mercado secundario de hipotecas comprando préstamos convencionales otorgados por las Asociaciones de Ahorro.***Ginnie Mae: es una asociación gubernamental hipotecaria que garantiza y supervisa los valores respaldados por hipotecas respaldadas (Mortgage Backed Securities) otorgándoles garantía de buena fé y crédito del gobierno de los Estados Unidos.

****FHA: préstamos hipotecarios de la Administración Federal de Vivienda (Federal Housing Administration Mortgage) emitidos por prestamistas autorizados y en los cuales la agencia actúa como una aseguradora de los préstamos, los prestatarios pagan una prima de seguro por adelantado además de un seguro de hipoteca mensual.

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Estudio del mercado inmobiliario y sus destinos favoritos en el Sur de la Florida

23. March 2009 by admin.

A la hora de decidir cuando y donde comprar o vender es imprescindible observar el comportamiento del mercado inmobiliario, de allí que prepara un informe y análisis estadístico del mercado de bienes raíces en los condados de Miami Dade y Broward en el Sur de la Florida y algunas de las ciudades que se han convertido en el destino favorito para muchos latinoamericanos.De acuerdo a las cifras analizadas, hemos podido observar las siguientes características:

1. Los precios han seguido disminuyendo, aunque la curva de la caída pareciera empezar a estabilizarse
2. En algunas ciudades los precios han tenido leves recuperaciones.
3. La disminución del inventario de casas a la venta en algunas ciudades, constituye un factor muy favorable para la recuperación de los precios.

A través de mi website www.aliciamayzrealty.com, o en el siguiente link, usted podrá observar el comportamiento del mercado inmobiliario de los condados Miami Dade y Broward, así como el de las ciudades Doral, Aventura y Weston. Adicionalmente podrá obtener información estadística sobre la población, gastos por estudiante, índice de criminalidad de las mencionadas ciudades. Análisis de Mercado - Destinos Favoritos Si desea conocer sobre el comportamiento de alguna ciudad o sitio específico, por favor envíe un email a la dirección electrónica mayz.a@aliciamayzrealty.com o utilice la planilla de contacto en mi website y con todo gusto le suministraré la información solicitada.

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Programa Esperanza para Propietarios

20. February 2009 by admin.

La ley firmada por el Presidente Bush y que entró en vigencia a partir del mes en curso (octubre 2008), se extenderá hasta Septiembre 2011. El programa esperanza, permitirá que algunos propietarios que actualmente no pueden pagar sus hipotecas sean elegibles para obtener refinanciamiento mediante hipotecas aseguradas por la FHA.

A través de FHA Secure, los propietarios pueden verificar si son elegibles para obtener el refinanciamiento, para ello deben comunicarse con la agencia local del HUD de su condado o a las líneas telefónicas (888) 995-HOPE y (800) CALL-FHA.
Para el otorgamiento de los nuevos préstamos se considerará la capacidad de pago a largo plazo de la familia, cuya proporción hipotecaria de deuda ingreso sea menor del 31%, se otorgará solo a los propietarios que ocupan sus viviendas principales, que posean hipotecas originadas antes del primero de enero del año 2008.

Entre algunas de las características relevantes de los préstamos asegurados FHA podemos mencionar las siguientes: monto máximo $ 550,440, tasas fijas a 30 años, proporción máxima del 90% del préstamo a valor e inexistencia de multas por pagos adelantados.
Los prestamistas tradicionales pueden seguir ofreciendo la alternativa de los préstamos FHA y algo muy importante es que dada la distorsión del valor del mercado de la propiedad con relación al valor del préstamo, pueden voluntariamente reducir los saldos del balance hasta el 90% del valor del préstamo. Adicionalmente, deben perdonar cualquier cargo u honorario que se deba pagar para cancelar los costos de origen y gastos de cierre de los nuevos préstamos. Así mismo, el programa busca mayores controles para evitar fraudes hipotecarios al establecer un sistema de licencias y registro de los originadores de préstamos a nivel nacional.

Este programa constituye un esfuerzo significativo en el rescate y estabilización del mercado inmobiliario, al ofrecer soporte financiero a miles de familias que están en riesgo de perder sus hogares. A mediano plazo junto al Plan de Rescate Financiero, recientemente aprobado por el Congreso de los Estados Unidos, debería ofrecer una nueva cara del mercado inmobiliario y de la economía en general.
Para más información visite las siguientes páginas web
http://espanol.hud.gov

http://www.hopenowmortgages.com/?hope_homeowners_espanol

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TIPS PARA REALIZAR INVERSIONES INMOBILIARIAS EN USA

20. February 2009 by admin.

Un creciente número de amigos me pregunta sobre las condiciones actuales de la inversión inmobiliaria en USA, posibilidades de venta, alquiler, impuestos, etc.  En ese sentido he decidido escribir una serie de tips que colaboren en alguna medida al conocimiento de la dinámica inmobiliaria y los orienten sobre posibles inversiones a realizar. 

TIPS PARA INVERSIONES INMOBILIARIAS EN USA 

Criterios para la selección de la propiedad

ü     Ubicación en una ciudad o vecindario con buena calidad de vida: escuelas A, bajo índice de criminalidad, buenos accesos viales, cercanía a centros comerciales, buena planificación urbana, etc.  Estos factores favorecerán su valorización y posterior colocación en el mercado.

ü     Es conveniente que la subdivisión o comunidad cuente con amenidades como casa club, piscina, área de juegos, etc., en función de agregar atractivos a la inversión que están realizando.

ü     Las propiedades de mayor valor tienden a devaluarse menos, sin embargo una opción atractiva es la de los Town Houses o casas de precios accesibles, porque son accesibles a un volumen importante de población, lo que incrementa sus opciones para la venta.

ü     Deben evitarse inversiones en áreas en las que se desarrollan numerosos proyectos de construcción, ya que la entrada en el mercado de un número significativo de unidades en la oferta inmobiliaria, dificulta y retrasa la posibilidad de vender la propiedad.ü     Es recomendable realizar una evaluación con su agente de bienes raíces de los precios del tipo de propiedad deseable en el área de referencia para comprobar las oportunidades del mercado, variación de los precios, oferta existente, etc. (Los compradores no pagan la comisión de los agentes, esta la pagan los vendedores de la propiedad y en general es de un 6% sobre el valor de la misma que se distribuye entre el agente del vendedor y del comprador).

ü     Verificar con el constructor o la Asociación de Propietarios, según sea el caso) si la propiedad tiene restricciones para la reventa y/o alquiler, algunas comunidades la tienen para el primer año después de la compra y/o limitan el alquiler de una o dos veces al año.

ü     En el caso de pre-construcción debe verificar si puede traspasar el contrato a otro comprador, en general está condición ha dejado de utilizarse y la persona que reserva debe cerrar la venta. 

Financiamiento y otros gastos

ü     Es factible conseguir instituciones financieras que faciliten préstamos para extranjeros, las iniciales oscilan entre 20 y 50% del monto de la propiedad.  Los intereses pueden oscilar entre 6 y 8.5% dependiendo de las tasas vigentes, los paquetes, etc. Actualmente es factible conseguir un financiamiento del 80% a 30 años con 8.25% de interés fijo para extranjeros.

ü     Los recaudos exigidos: carta de un contador público sobre ingresos – egresos, referencias bancarias y comerciales, visa vigente, cuenta bancaria en USA.

ü     Debe considerarse entre un 5 y 6% para gastos de cierre (registro).

ü     Adicionalmente existen costos de seguro, impuestos a la propiedad (+-1.8% anual en la Florida) y mantenimiento (Home Owner Association), los cuales podrían incorporarse al pago mensual de la hipoteca o pagarse independientemente.

ü     La estimación de todos los gastos la suministra el agente de la institución financiera (Mortgage Broker)a los compradores una vez que estos solicitan su calificación para el financiamiento y se especifica en un documento denominado ¨Good Faith Estimated¨.

ü     Hay opciones de financiamiento no convencionales que permiten pagar sólo intereses o un pago de amortización negativa.  La primera es una opción a considerar si se compra la propiedad para revenderla en un lapso de dos a tres años y las condiciones del mercado son favorables para su revalorización.  La opción de amortización negativa no es financieramente recomendable, ya que se incrementa la deuda con el ente financiero y sólo sería recomendable considerarla si se está ante un mercado especulativo en el cual el valor del inmueble se incremente aceleradamente y permite revender por encima del valor adeudado.

ü     Deben evitarse los financiamientos con penalidades por reventa antes de los tres primeros años, ya que afectan considerablemente la posible utilidad o recuperación de gastos que usted haya realizado.

ü     Los montos por reserva de la propiedad deben permanecer en una scrow account, custodiada usualmente por la compañía de títulos, a fin de incorporarla en el balance de la transacción en el momento del cierre.  Algunas proyectos de pre-construcción dejan el 10% del aporte inicial en una scrow account y si hay un remanente adicional pueden utilizarlo en el desarrollo del proyecto, esto debe estar establecido en el contrato. 

Alquiler de la propiedad

ü     En términos generales el monto que se obtiene por el alquiler de la propiedad no es suficiente para costear el mantenimiento y los impuestos, es factible que sea suficiente para el pago de las cuotas mensuales de la hipoteca, según sea el paquete de financiamiento seleccionado, aunque actualmente con los bajos precios en la oferta inmobiliaria, dados los foreclosures y short sales, es factible encontrar propiedades que se mantengan por sí mismas sobre la base de los alquileres.

ü     La comisión por el arrendamiento es equivalente a un mes de alquiler que se distribuye entre los agentes inmobiliarios del propietario y del inquilino, en general se utiliza el primer mes de arrendamiento para cubrir este gasto.

ü     Hay agencias o agentes inmobiliarios que pueden responsabilizarse por administrar la propiedad y el monto a pagar varia en función de la cantidad de pagos de servicios y gestiones a realizar.

ü     Es conveniente asegurarse con su agente de bienes raíces sobre la historia de crédito e historial criminal de sus potenciales inquilinos.

ü     Muchas Asociaciones de Propietarios o Condominios exigen una aplicación por parte de los potenciales inquilinos, así como un depósito de seguridad y el pago de un monto predeterminado por la aplicación, ya que la misma conlleva una investigación sobre antecedentes criminales, historial de crédito, etc. 

Venta de la propiedad

ü     Es conveniente considerar que la inversión en bienes raíces debe realizarse en el mediano plazo, en ese sentido debe contarse con fondos que nos permitan mantener los gastos generados por la propiedad como hipoteca, mantenimiento, impuestos, electricidad, agua, etc., en al caso de que la misma se encuentre desocupada.

ü     La duración de la propiedad en el mercado va a depender de las condiciones del mismo, tales como inventario existente, tendencias, períodos electorales, y otras condiciones que suelen afectar la dinámica del mercado inmobiliario.

ü     La propiedad debe tener un precio acorde con la oferta existente para competir apropiadamente con unidades similares.  ü     La propiedad debe prepararse para la venta, presentarse pintada en tonos neutros, en buen estado de conservación y limpia.

ü     Las mejoras que se realizan en la propiedad no siempre pueden ser recuperadas en el momento de la venta, ya que muchas de ellas son consideradas como ¨cosméticas¨ en el proceso de avalúo realizado por las entidades financieras, es por ello que cuando decida efectuar mejoras en el inmueble deba evaluar financieramente si el monto a invertir será recuperable o no.

ü     Es conveniente contar con un número de seguro social en USA o en su defecto un Tax ID obtenido a través de un contador público al momento de vender, de esta manera evitará que le sea retenido un 10% sobre el monto de la venta. 

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